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    中华银监会 土地资源部关于印发农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通报

    中华银监会 土地资源部关于印发农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法的通报

    银监发[2016]26号

    各银监局,各区、区、区国土资源主管单位,各政策性银行、大型银行、股份制银行,邮储银行,内资银行,财经资产管理企业,其它会管金融部门:

      为标准推进农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款工作,根据《团中央办公厅 研究院办公厅印发〈关于农村土地征收、国有经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作之眼光〉的通报》(外方办发〔2014〕71号)和《全国全民代表大会常务委员会关于授权国务院在重庆市大兴区等三十三个试点县(区、自治区)行政区域暂时调整实施有关法规规定的决定》振奋,银监会联合国土资源部制定了《乡村公共经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》,现印发给你们,请结合实际认真落实落实。

      2016年5月13日

      (此件发至银监分局和中央法人银行业金融部门)




     乡村公共经营性建设用地使用权抵押贷款

      管理暂行办法

      重点枝 为促成《团中央办公厅 研究院办公厅印发〈关于农村土地征收、国有经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作之眼光〉的通报》(外方办发〔2014〕71号),专业推进农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款工作,根据《中华人民共和国矿业监督管理法》、《全国全民代表大会常务委员会关于授权国务院在重庆市大兴区等三十三个试点县(区、自治区)行政区域暂时调整实施有关法规规定的决定》以及《土地资源部关于印发农村土地征收、国有经营性建设用地入盟和宅基地制度改革试点实施细则的通报》(土地资发〔2015〕35号),制订本办法。

      其次枝 按照金融改革与乡村土地制度改革紧密衔接的标准,在坚持不懈土地私有制性质不变、耕地红线不打破、农家利益不受损的大前提下,拓展农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款工作,贯彻农村公共经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。

      先后三枝 同意开展抵押贷款的村村落落公共经营性建设用地仅限于国家认定的入市改革试点地区。

     先后四枝 乡村公共经营性建设用地使用权抵押贷款,是指以农村公共经营性建设用地使用权作为抵押财产,由工商金融部门向符合标准的借款人发放的在约定期限内还本付息的借款。

      乡村公共经营性建设用地是指存量农村公共建设用地中,土地利用总体设计和自然村规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

      先后五枝 在符合规划、用途管制、依法取得的大前提下,以出让、租用、票价出资(投资)主意入盟的和具备入市条件的村村落落公共经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。乡村公共经营性建设用地使用权抵押的,墙上的建筑应一并抵押。

      明日款所称具备入市条件是指,尚未入市但已经依法进行不动产登记并持有权属证书,符合规划、轻工业等要求,具备开发利用的中坚标准,自主经营权主体实施集体土地资产决策程序同意抵押,试点县(区、自治区)政府同意抵押权实现时土地可以入盟的情景;尚未入市但改革前依法行使的村村落落公共经营性建设用地,依法进行不动产登记并持有权属证书,按相关规定办理入市手续,签订土地使用合同,代理变更登记手续的情景。

      先后六枝 具有下列情形之一的国有经营性建设用地使用权不得抵押:

      (一)权属不清或存在争议之;

      (二)司法机关依法查封的;

      (三)把依法纳入拆迁征地范围之;

      (四)擅自改变用途的;

      (五)其它不得办理抵押的情景。

      先后七枝 乡村公共经营性建设用地使用权抵押贷款应当坚持依法合规、惠农利民、平等自愿、公正诚信、风险可控、商业可持续原则。

      先后八枝 建筑业金融部门应当执行贷款全流程管理,宏观了解客户信息,归纳考虑借款人和抵押财产的求实状况,成立确定贷款期限和大额等。

      先后九枝 建筑业金融部门应当与债务人在合同中约定明确、法定的借款用途,并按预定检查监督贷款的采用状态,防止挪用贷款。

      先后十枝 以农村公共经营性建设用地使用权作抵押申请贷款的,应该同时满足以下条件:

      (一) 依法进行不动产登记并取得县级以上人民政府或政府相关主管单位公布的村村落落公共经营性建设用地权属证书并可办理抵押登记;

      (二)用于抵押的村村落落公共经营性建设用地符合土地利用总体设计及城乡规划;

      (三)用于抵押的村村落落公共经营性建设用地使用权及其地上建筑物、其它附着物未设定影响处置变现和工商金融部门优先受偿的其它权利;

      (四)具备入市条件的,应具备所有权主体实施集体土地资产决策程序同意抵押,试点县(区、自治区)政府同意抵押的证件材料等;

      (五)法律、民政法律和九州银监会规定的其它条件。

      先后十一枝 建筑业金融部门受理借款人贷款申请后,应该执行尽职调查任务,并对贷款申请内容和相关情况之实际、准确性、竞争性进行考察核实,形成调查评价意见。主要包括以下内容:

      (一)借款人具有完全民事行为能力,贷款记录良好;

      (二)借款人所在同行业状况、此起彼伏经营能力以及法定的偿还来源;

      (三)抵押财产是否真正有效、产权明晰并取得合法权证,应该手续是否合法齐备,只是存在权属争议;

      (四)抵押财产价值评估是否合理;

      (五)抵押财产是否符合土地利用总体设计、车站规划及用途管制;

      (六)抵押财产是否符合本地流转交易政策规定,只是容易处置变现,只是存在影响抵押财产处置和工商金融部门优先受偿的权益瑕疵或权利负担。

     先后十二枝 建筑业金融部门应当树立农村公共经营性建设用地使用权价值评估制度。可采取外部评估或内部评估的方法对用于抵押的村村落落公共经营性建设用地使用权进行价值评估。

      先后十三枝 建筑业金融部门应当综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限以及抵押土地的采用年限、地理位置、计划和用途等因素,确认农村公共经营性建设用地使用权抵押率。

      先后十四枝 建筑业金融部门应当参考同期同档次基准利率,归纳考虑借款人的求实状况,成立自主确定农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款的效率。

      先后十五枝 建筑业金融部门应当树立农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款工作风险评价机制,宏观审查农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款的风险因素,成立作出信贷决策。

      先后十六条 建筑业金融部门应当开展宏观、动态的风险评估,使得跟踪检查和监督分析信贷资金使用、借款人信用及担保变化等景象。

     先后十七枝 建筑业金融部门应当按照抵押合同的预定,增长押品的常态管理和附加值重估,合同抵押权利的真实性、法定、足值、使得。

      先后十八枝 抵押权存续期间,未经银行业金融部门同意,抵押人不得擅自转让或惩罚已抵押的村村落落公共经营性建设用地使用权及他上的建筑、其它附着物,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

      先后十九枝 抵押财产价值减少时,建筑业金融部门有权要求恢复抵押财产的保值,或者要求借款人提供与削减的保值相应的担保。借款人不恢复财产的保值也不提供任何担保的,建筑业金融部门有权要求借款人提前清偿债务。

     其次十枝 建筑业金融部门应当在合同中明确,在抵押权存续期间,如国家依法征收该宗土地,抵押人应当以所得补偿费用优先偿还借款人债务,或另行提供任何足值有效担保。

     其次十一枝 贷款到期后,借款人未清偿债务或出现当事人约定的落实抵押权的情景,建筑业金融部门得以通过折价、处理、出让抵押财产等合法途径处置已抵押的村村落落公共经营性建设用地使用权。所得价款由工商金融部门优先受偿。

      土地使用权人在同等条件下享有使用权优先购买权。

      其次十二枝 建筑业金融部门应当树立风险预警制度和关键风险报告制度。发生以下情形时,建筑业金融部门应当按规定及时预警、运用相应的风险控制和化解措施,并向试点地区金融业监督管理机构和领土资源行政主管单位报告。

      (一)江山法律法规、车站建设规划及土地市场供求等因素发生根本变化,对抵押财产价值稳定性产生不利影响或导致其流转权能受限的;

      (二)抵押财产对应的村村落落公共经营性建设用地被列入土地征收征用或拆迁范围之;

      (三)抵押人未经有权机关批准,擅自改变土地用途的;

      (四)抵押财产被司法机关查封的;

      (五)发生任何主要风险变化的情景。

     其次十三枝 贷款需求展期的,建筑业金融部门应当综合考量贷款用途、贷款期限与额度、借款人经营状况与还款能力以及抵押财产状况,决定是否展期。

      其次十四枝 勉励试点地区通过政府性融资担保公司提供担保的方法,为乡村公共经营性建设用地使用权抵押贷款提供增信服务。

      其次十五枝 勉励有条件的县份(区、自治区)政府成立风险补偿机制。

      其次十六条 房地产登记机构应当为抵押双方提供信息查询、抵押登记等相关服务,和谐做好农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款工作。

     其次十七枝 乡村公共经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押登记的有关规定,由所在地的房地产登记机构办理。

      其次十八枝 建筑业金融部门和抵押人签订抵押合同后,两岸共同持以下资料向不动产登记机构申请办理抵押登记,抵押权自登记时设置。

      (一)抵押登记申请书;

      (二)贷款合同和抵押合同;

      (三)国有建设用地权属证书;

      (四)注册机构规定的其它材料。

     其次十九枝 对符合抵押登记条件的,试点地区不动产登记机构应当及时将抵押合同约定的有关事务在登记簿加以记载,并向工业金融部门宣布抵押权登记证明。

      经审核符合登记条件的,注册机关应当于受理登记申请材料之后10个工作日内办结登记手续。

      先后三十枝 试点地区金融业监督管理机构应当会同国土资源行政主管单位增长对联系点地区农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款的套管与评估工作。

     先后三十一枝 建筑业监督管理机构要统筹研究,成立确定农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款的风险权重、成本计提、贷款分类等方面的计量规则和激励政策,支持农业金融部门进行农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款工作。

     先后三十二枝 试点县(区、自治区)建筑业监督管理机构及国土资源行政主管单位要将农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款情况按季度分别报送至中国银监会和领土资源部。

      先后三十三枝 建筑业金融部门得以根据资金办法制定农村公共经营性建设用地使用权抵押贷款实施细则。

     先后三十四枝 基金办法由中华银监会、土地资源部负责解释。

     先后三十五枝 基金办法自公布的日起施行,近期至2017年12月31日。

    公报


      乡村公共经营性建设用地使用权抵押贷款

      试点县(区、自治区)谱




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